Реновация промышленной территории в общественную

Градостроительный анализ · Начавшаяся трансформация промзоны

На въезде со стороны улицы Литовской расположены столовая, склад и АЗС — днём там снуёт много автомобилей. Вдоль самой Литовской можно купить всё, от матраца до грузовика. Везде это грязные и некомфортные места вдоль шумной дороги — для машин в самый раз.

Дешёвые площади под аренду не могут долго стоять пустыми: всегда найдётся кто-то, кто будет в них что-то хранить. А раз товар лежит здесь, то и покупатель за ним на своей машине приедет сюда. Повесишь баннер на заборе — и чужие покупатели узнают, что тут есть и твой товар. Главное — чтобы проехать было удобно.

Работать в промзоне выгодно, недвижимость дорожает, так что и главный лот — бывший Кожзавод — недолго будет пустым. Скорее всего, скоро здесь появится новый торговый центр; вокруг него будет много машин, и для них построят проезд по территории завода, соединяющий Литовскую со 2-м Шоссейным переулком.

Мы хотим превратить недострой в новое место, где талантливые создатели смогут встретить друг друга. Наше решение разработано так, чтобы заинтриговать случайного посетителя и мягко вовлечь его внутрь.

Существующее положение

Посетителей из города встречает фасад трёхэтажного кирпичного здания. Видно его недолго: перед ним мало открытого пространства, а машины едут быстро. Проезд в глубину участка проходит по узкому коридору, разделяющему территорию надвое и ограничивающему пешеходную связь между трёхэтажным ядром будущего комплекса и остальной застройкой.

Чтобы добраться до кирпичных боксов, нужно сперва заехать вглубь территории, припарковаться, а затем ещё пару минут идти. Галерея из 12 боксов отделена от ядра. Большая часть территории скрыта за поворотом и не видна с улицы: здесь открытая парковка и мало застройки — из-за охранной зоны напорной канализации.

Планируемое развитие · Этапы строительства

Строительство планируется в три очереди. Порядок подобран так, чтобы рост объёма капиталовложений смягчался за счёт снижения рисков.

I очередь. Достраивается трёхэтажное здание под литерой А12 — бизнес-центр, территория перед ним благоустраивается. На этом примере отрабатывается образ всего комплекса.

II очередь. Строительство Галереи и Кафетерия с благоустройством вокруг; возводится Пассаж, реконструируется отрезок улицы.

III очередь. Основные промышленные и складские площади: крупная парковка, Ангар, арендные контейнеры.

Сценарии посещения

Сценарий 1. Главный фасад. Сюда входят существующие или будущие клиенты, которые знают, куда пришли, и которых не нужно заманивать. Эта публика оценит стильный дизайн здания. Стиль — минималистичный, лаконичные материалы в духе супрематизма. ЦА: средний класс и выше, крупные и средние предприниматели, чиновники.

Сценарий 2. Задний фасад. Сюда приходят те, кто счёл бы главный фасад излишне претенциозным. В стиле — утилитарность и сдержанность, но он отличается от окружения. Промышленный дизайн: бетон, сталь, крашеный металл; грубые текстуры при выверенных композиции и пропорциях. ЦА: средний класс, мелкие и средние предприниматели, творческая и научная интеллигенция.

Сценарий 3. Галерея и кафетерий. Среда не выявляет признаков частной территории — проезд похож на переулок с магазинами и кафетерием. Сюда сворачивают те, у кого есть время. Рядом с кофейней — небольшой сквер, где можно выдохнуть, расслабиться и осмотреться. ЦА: средний класс и верхушка рабочего класса — домохозяйка, прораб, офисный работник, молодая семья.

Главный фасад

Одной из сложностей было создать среду, привлекательную и на дальних, и на ближних ракурсах. Для проезжающих машин создан пропорциональный контрастный образ: верхняя часть здания — массивный горизонтальный объём, контрапунктом к которому выступает нижняя часть с ярким ритмичным рисунком.

На скорости пешехода становятся заметны мелкие детали: ритмичный рисунок панелей на фоне матового чёрного профлиста, регулярная сетка гладких бетонных плит на площадке, люди на расставленных тут и там лавочках. У главной входной группы появляются детали, сомасштабные человеку: приподнятая терраса с мелкой текстурой доски, сдержанная надпись на фасаде — ближе к информационной, чем к рекламной, обширное остекление входной группы открывает просторный освещённый холл.

Территория закрывается на ночь мобильным забором, створки которого складываются или выдвигаются. Так благоустройство сохраняется ночью, не ограничивая доступ днём, — территория кажется общественной и потому более привлекательной для случайных посетителей. Главная задача зоны — заинтриговать тех, кто ещё не клиент MATIgroup и просто проезжает мимо.

Задний фасад · Мост и площади

Этот участок строится во вторую очередь и рассчитан на восприятие на разном расстоянии и скорости. Издалека и на скорости автомобиля в облике комплекса читается пропорциональная композиция из горизонтальных и вертикальных объёмов: Бизнес-центр визуально разделён на доминирующую вертикаль ближе к зрителю и подчинённый ей лёгкий горизонтальный объём в глубине. На его фоне — Пассаж, невесомый объём без направления; справа — два горизонтальных объёма Аллеи ремесленников с лёгкой надстройкой.

На переднем плане контрапунктом выступает Мост, сочетающий плавные горизонтальные формы и яркие вертикальные опоры с ритмичным шагом. Для желающих остановиться предусмотрен «карман» и две компактные площади для пешеходов. Заинтригованный зритель может воспользоваться входной группой и зайти в Пассаж или прогуляться вдоль улицы; можно и остаться на площади — здесь скамейки и тумбы, и можно подняться на мост.

Основная задача отрезка — замедлить посетителя, не спугнув резким переходом от общественного пространства к частному; потому среда не имеет явных признаков частной территории и производит впечатление переулка.

Галерея и кафетерий

Боксы слева увеличиваются на этаж за счёт лёгких конструкций из ЛСТК и профлиста. Вдоль фасадов и тротуара — элементы благоустройства, рассчитанные на присутствие посторонних: качели, велопарковка, вывески, информационные стенды. По мере движения вдоль галереи бутиков встречаются столы офисных работников, товары с ценниками у мебельного магазина; справа вдоль проезда — парковка.

Для тех, кто раньше не находил причины остановиться, впереди появляется Кафетерий с небольшой парковкой. После стаканчика кофе перед посетителем — несколько зон с разной степенью социального взаимодействия: внутри большие общие столы, мягкий уголок, столики с обслуживанием и барная стойка для одиночек; снаружи — общие столы и столики, а неподалёку сквер, где можно просто посидеть на лавочке.

Сквер

Посетитель остановлен — нужно мягко направить его дальше. Сейчас он в «серой зоне»: уже не общественное, но ещё и не частное пространство. Такие зоны не требуют действий, но открывают возможности. В сквере — детская и спортивная площадки, столы и скамейки; здесь можно ходить, и посторонний не бросается в глаза. В одном углу заметна прозрачная стена и приглашающее внутреннее пространство Пассажа за ней — захочется посмотреть, что внутри.

Пассаж

Пассаж — смешанное пространство: не совсем улица и не совсем помещение. Сюда ведёт вход с улицы, вход с заднего двора и задние входы предприятий Галереи. Опытный посетитель может пройти под балконом вдоль фасада Бизнес-центра и зайти внутрь, не спускаясь: окна и двери холла стеклянные и максимально прозрачные.

Со стороны главного входа — столики и мягкие кресла для ожидающих гостей; тихие зоны отделены от транзитных скамьями и ящиками с растениями. Вдоль противоположной стены — почти сплошная задняя стена боксов с мягкими диванами. В Пассаже — зона отдыха и лекционное пространство; здесь никто не работает, и посторонний никого не отвлекает.

Приятная температура, свежий воздух, много растений — здесь комфортно. Именно здесь проявляется «эффект кулера» — место создания горизонтальных связей: случайные посетители, работники Бизнес-центра и Галереи пересекаются, рождая в том числе внешние связи.

Промышленная площадка

В северной части участка — крупная открытая стоянка и ещё один промышленный объём: большепролётный двухуровневый Ангар. В торце со стороны парковки фасад смонтирован из светопрозрачных конструкций; со стороны тротуара — несколько входов и обширное остекление. Основная текстура обшивки — металлический профлист с контрастными лентами остекления.

Внутри вдоль продольных стен — платформы второго уровня, по оси сохраняется возможность размещения крупногабаритного оборудования, центральный второй свет даёт естественное освещение нижнего уровня. Пространство гибкое и приспосабливается под любые задачи.

Вдоль дороги идёт пешеходная аллея, сохраняя связь между второй и третьей очередями. На свободной территории расставлены арендные шестифутовые грузовые контейнеры. К третьей очереди комплекс уже известен, и за аренду даже контейнера можно выручить хорошие деньги; но многие сдаются по себестоимости — в них хранят свой стафф молодые творческие студии, и склады постепенно превращаются в рабочие помещения. Со временем людей становится так много, что у общих столов открываются предприятия общепита.

Творческая, полная энтузиазма молодёжь — завершающий компонент синергии наряду с лёгкой промышленностью, ремесленниками и Бизнес-центром. Один из ключей к ней — общественное пространство, в котором визуально не читается наличие единственного собственника (потому и выбраны мобильные ограждения).

Основные проектные решения

Решение главного фасада предусматривает облицовку второго и третьего этажей графитовым профлистом; окна соединены попарно металлическими и полимерными панелями, выявляя горизонтальный характер пластики и визуально уменьшая высоту здания.

Окна первого этажа увеличены до пола — подоконник вырезан; вертикальные кирпичные колонны накрыты декоративными коробами яркого цвета разной ширины, что в сочетании с высокими окнами вызывает ассоциации с технологическими опорами промышленности. Входную группу расширяют, заменяя простенок колонной, утапливают для навеса и полностью остекляют — так транзит между внешним и внутренним пространством становится максимально простым. Кирпичные стены обработаны гидрофобизатором и на видимых участках выкрашены в белый.